A reforma tributária começará a alterar, de forma gradual, as regras para pessoas físicas que recebem aluguel de imóveis. Embora o tema tenha gerado preocupação entre proprietários após a divulgação de informações nas redes sociais, especialistas afirmam que as mudanças serão implementadas ao longo de vários anos e devem atingir apenas uma parcela reduzida dos locadores.
Para a maioria dos brasileiros que possui um ou poucos imóveis alugados, a rotina permanece praticamente inalterada, mantendo o recolhimento do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) por meio do carnê-leão.
As principais novidades envolvem a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), tributos que substituirão gradualmente parte do atual sistema tributário. A reforma também prevê novas regras para emissão de notas fiscais, cadastro de contribuintes e aproveitamento de créditos tributários.
Nota fiscal ainda depende de regulamentação
Um dos pontos que mais têm gerado dúvidas é a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal pelos proprietários de imóveis alugados. A Lei Complementar da reforma tributária prevê essa possibilidade desde janeiro de 2026, mas a regulamentação prática ainda não foi publicada pelo governo federal.
Segundo o contador Flávio Cesário, enquanto não houver definição sobre os procedimentos operacionais, os locadores não podem ser penalizados pela ausência da nota fiscal.
“Até agora não houve nenhuma regulamentação sobre os procedimentos para emissão dessas notas fiscais na locação de imóveis. Quem não emitiu nota desde janeiro não pode sofrer sanção porque simplesmente não existem regras operacionais. Este ano é um período de testes e não há cobrança dos novos tributos”, explica.
Em agosto deste ano, todas as notas fiscais emitidas pelos contribuintes já obrigados ao novo modelo passarão a conter campos específicos para CBS e IBS. No entanto, essa exigência ainda não alcança os locadores pessoas físicas, justamente pela falta de regulamentação específica.
Quem será afetado pelas mudanças do aluguel
Ao contrário do que muitas informações divulgadas nas redes sociais sugerem, a reforma tributária não cria uma cobrança generalizada sobre todos os proprietários de imóveis. A incidência da CBS e do IBS ocorrerá apenas para pessoas físicas que ultrapassarem determinados limites de faturamento e patrimônio previstos na legislação.
Na prática, será considerado contribuinte quem faturar mais de R$ 240 mil por ano (cerca de R$ 20 mil mensais) e possuir quatro ou mais imóveis alugados. Há ainda outra hipótese de enquadramento para receitas superiores a R$ 288 mil anuais, conforme a regulamentação definitiva.
Quem permanecer abaixo desses limites continuará pagando apenas o Imposto de Renda sobre os rendimentos de aluguel, exatamente como ocorre atualmente.
“O impacto será para um número muito pequeno de proprietários. Quem tem um apartamento ou duas casas alugadas dificilmente será alcançado por essa tributação. Existe muito alarde, mas a maioria das pessoas físicas continuará exatamente como está hoje”, afirma Cesário.
Cronograma vai até 2033
A implantação do novo sistema tributário será gradual. Em 2026, o governo realiza um período de testes, sem cobrança efetiva da CBS e do IBS. Ainda neste ano, profissionais autônomos enquadrados como futuros contribuintes deverão realizar um cadastro eletrônico na Receita Federal para obtenção do chamado CNPJ técnico.
O novo registro será vinculado ao CPF e permitirá a emissão de notas fiscais sem transformar o contribuinte em pessoa jurídica. O contador explica que esse cadastro não equivale à abertura de uma empresa.
“O CNPJ técnico continua vinculado ao CPF. A pessoa permanece sendo pessoa física, apenas passa a ter um registro para emitir nota fiscal quando isso for exigido. É diferente do MEI, que é uma pessoa jurídica”, explica.
A cobrança da CBS começará em 2027 e seguirá em 2028. Já o IBS será implantado a partir de 2029, inicialmente com apenas 10% da alíquota prevista. Nos anos seguintes, esse percentual aumentará gradualmente até alcançar a cobrança integral em 2033.
Redução de alíquota e créditos tributários
Mesmo para quem for enquadrado como contribuinte, a reforma estabelece mecanismos para reduzir a carga tributária. A legislação prevê uma redução de 70% sobre a alíquota padrão aplicada às operações de locação.
Na prática, a carga efetiva fica significativamente menor. Além disso, existe uma dedução de R$ 600 por contrato antes do cálculo do tributo. Outro benefício é o direito ao aproveitamento de créditos tributários referentes a despesas diretamente relacionadas ao imóvel, como pagamento de administradoras, corretagem, reformas e benfeitorias.
Segundo Flávio Cesário, esses mecanismos ajudam a minimizar os impactos financeiros da reforma. “Muita gente está olhando apenas para a criação dos novos tributos, mas esquece que haverá redução de alíquota e possibilidade de utilizar créditos. Dependendo da situação, o impacto pode ser muito menor do que se imagina”, analisa.
Especialista recomenda planejamento
Para Cesário, o segundo semestre de 2026 deve ser encarado como um período de adaptação. A recomendação é que proprietários de imóveis, profissionais liberais e autônomos acompanhem a regulamentação e revisem seus contratos antes da entrada definitiva das novas regras.
Ele lembra ainda que a reforma tributária não afeta apenas o mercado imobiliário. Contadores, advogados, médicos, arquitetos e diversos outros profissionais autônomos também passarão a conviver com a CBS e o IBS, seguindo o mesmo cronograma de implantação.
“Não vejo motivo para pânico. O governo sempre promoveu mudanças tributárias e os contribuintes se adaptaram. Agora também será assim. O mais importante é fazer um planejamento, acompanhar a regulamentação e entender que a implementação será gradual até 2033”, conclui.
Leia também: Raquel Lyra defende adiamento da reforma tributária para 2027
