Por Adalberto Arruda*
Poucos temas do patrimônio público brasileiro despertam tanta curiosidade e incerteza quanto os terrenos de marinha, faixas que margeiam o litoral e as águas influenciadas pelas marés, onde o encontro entre a terra e o mar desenha parte da história do país. Criado ainda no período imperial, esse instituto jurídico atravessou quase dois séculos, resistindo ao tempo e às transformações sociais, e continua a influenciar a vida de proprietários, moradores e investidores em todo o Brasil.
Mas o que pouca gente sabe é que o Brasil vive, hoje, um momento decisivo sobre o futuro desses imóveis. A legislação vigente estabelece que, até 31 de dezembro de 2025, a União deve concluir o processo de identificação, demarcação e regularização dos terrenos de marinha e de seus acrescidos.
Esse prazo está expressamente previsto no Artigo 12-C do Decreto-Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946, incluído pela Lei nº 13.465/2017, de 11 de julho de 2017, que assim dispõe:
“Fica a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) autorizada a concluir até 31 de dezembro de 2025 a identificação dos terrenos marginais de rio federal navegável, dos terrenos de marinha e seus acrescidos, de que tratam os arts. 2º, 3º e 4º deste Decreto-Lei.”
O que são os terrenos de marinha
Os terrenos de marinha são faixas de terra que pertencem à União e se estendem, em regra, por 33 metros, medidos a partir da linha de preamar média de 1831; ou seja, a média das marés mais altas registradas naquele ano. Essa definição, embora antiga, continua sendo o marco jurídico utilizado até hoje para identificar o limite entre o domínio público e o privado nas áreas costeiras.
Nessas regiões, o particular que ocupa ou utiliza o imóvel não é proprietário pleno: ele pode ser foreiro (paga um foro anual) ou ocupante (paga taxa de ocupação). Nas transmissões onerosas, ainda incide o conhecido laudêmio, um percentual devido à União.
Por que o tema voltou ao debate
O modelo atual vem sendo questionado há décadas. Muitos argumentam que a regra de 1831 está defasada e já não reflete as condições geográficas e sociais das cidades litorâneas, onde bairros inteiros se desenvolveram sobre áreas classificadas como terrenos de marinha.
De outro lado, órgãos da administração federal — como a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) e a Advocacia-Geral da União (AGU) — alertam que essas áreas têm importância estratégica para a defesa nacional, a proteção ambiental e o controle do uso do solo nas zonas costeiras, consideradas pela própria Constituição Federal de 1988 como patrimônio nacional.
O debate se intensificou com a tramitação, no Congresso Nacional, da Proposta de Emenda à Constituição (PEC) nº 39/2011, que propõe a transferência dos terrenos de marinha e de seus acrescidos para os municípios e para os atuais ocupantes, extinguindo o domínio da União. A medida, segundo seus defensores, corrigiria distorções históricas e simplificaria a vida de milhares de famílias. Já os críticos temem uma perda significativa de controle sobre áreas sensíveis, de elevado valor ambiental e econômico.
O prazo de 2025 e o que ele representa
Enquanto a PEC ainda é discutida, a Secretaria do Patrimônio da União (SPU) segue com a tarefa de identificar, mapear e registrar todos os terrenos de marinha do país. Esse trabalho envolve levantamento topográfico, georreferenciamento e análise histórica, e precisa estar concluído até 31 de dezembro de 2025, conforme determina o art. 12-C do Decreto-Lei nº 9.760/1946.
A partir desse marco, espera-se que o Brasil disponha de um cadastro atualizado, transparente e confiável; condição essencial para o avanço de políticas públicas de regularização fundiária, proteção costeira e desenvolvimento urbano sustentável.
O que o cidadão deve saber
Quem possui imóvel em área de marinha deve ficar atento às notificações e aos editais de demarcação publicados pela SPU em seu estado. É possível acompanhar as informações pelo portal da SPU, onde estão disponíveis orientações sobre cadastro, pagamento de foro e laudêmio, e procedimentos para regularização.
Um tema antigo com desafios atuais
Os terrenos de marinha revelam como o Direito brasileiro ainda conserva estruturas seculares, que precisam ser atualizadas à luz das demandas contemporâneas. Dessa forma, o grande desafio consiste em conciliar a proteção do patrimônio público com a segurança jurídica e o uso racional das áreas costeiras.
Além disso, a segurança jurídica é elemento essencial para atrair investimentos e estimular o desenvolvimento regional, sobretudo em áreas de elevado potencial ambiental e turístico, como a APA Costa dos Corais, que abrange Alagoas e Pernambuco. Nesse cenário, e como exemplo inspirador, a implantação do aeroporto de Maragogi (AL) tende a dinamizar a economia local e valorizar os municípios vizinhos, como Porto de Pedras (AL), onde desponta a Praia do Patacho — um refúgio de beleza natural e equilíbrio, que se consolida como destino sustentável graças à infraestrutura adequada, à segurança jurídica e ao planejamento urbano responsável.
Portanto, mais do que uma questão jurídica ou administrativa, trata-se de um momento histórico. Nesse sentido, o país tem, até 31 de dezembro de 2025, a oportunidade de transformar um legado do passado em um marco para o futuro, unindo segurança jurídica, preservação ambiental e desenvolvimento sustentável. Assim, as terras que, há séculos, moldam o contorno do litoral brasileiro podem, agora, moldar também o rumo do seu crescimento.
*Adalberto Arruda é advogado e engenheiro florestal
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