O mercado imobiliário de Maceió experimenta um novo ciclo com vendas ainda aquecidas, empreendimentos compactos consolidados como produto de investimento e turismo, mas com uma demanda reprimida por imóveis de moradia. Neste cenário, o debate sobre o próximo vetor de crescimento da capital alagoana ganha força, onde especialistas e o setor da construção civil debatem onde construir, para quem e até que ponto a cidade suporta novos adensamentos.
Dados dos últimos 12 meses mostram que o mercado imobiliário da capital alagoana segue saudável e encerraram em março de 2026 com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 3,4 bilhões, segundo a Brain Inteligência Estratégica.
No acumulado de 12 meses até março, foram vendidas 5.683 unidades verticais em Maceió, alta de 3% em relação ao mesmo intervalo encerrado em março de 2025.
Ao mesmo tempo, o estoque de apartamentos novos caiu 21% em Maceió, passando para 3.744 unidades no primeiro trimestre de 2026. O volume retorna a patamares próximos aos registrados em 2022 e 2023 e indica absorção consistente da oferta.
No recorte por perfil de produto, o médio padrão respondeu por 50,2% do VGL vertical de Maceió e Região Metropolitana em 2026. O Minha Casa, Minha Vida representou 17,3%, enquanto os compactos ficaram com 16,5% e o luxo, com 16%.
Para o especialista em mercado imobiliário, Lauro Braga, os compactos seguem com potencial, mas não devem mais ser tratados como uma aposta automática. Segundo ele, a grande oferta desse tipo de produto tornou a escolha mais técnica, com peso maior para localização, conceito do empreendimento e proximidade com a praia.
“Como teve uma grande oferta, hoje você tem um público muito mais seletivo. Então, não são todos os imóveis com esse perfil que vão ganhar dinheiro. São imóveis com perfis muito específicos”, explicou.
Na análise de Braga, produtos localizados até cinco quadras de distância da praia enfrentam maior dificuldade para competir com empreendimentos à beira-mar ou muito próximos da orla. A avaliação é que o segmento de compactos, puxado pela vocação turística da capital alagoana, continua relevante, mas entrou em uma fase de maturação.
O avanço dos compactos, no entanto, é visto de forma diferente pelo setor da construção. Para Alfredo Breda, vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil de Alagoas (Sinduscon) e da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), não há desequilíbrio nesse mercado. Ele avalia que Maceió tem vocação turística consolidada e que os estúdios atendem a uma demanda específica de investidores, visitantes frequentes e compradores de outros estados.
“Eu não vejo desequilíbrio, até porque Maceió é uma cidade com uma vocação turística, fortemente turística. Portanto, não existe razão para que nos preocupemos”, afirma Breda.
O dirigente do Sinduscon diz que esse tipo de imóvel é procurado por investidores e por pessoas de fora que usam o apartamento em períodos de veraneio e, no restante do ano, destinam a unidade para locação por plataformas digitais.
“São imóveis muito procurados por investidores, por pessoas de outros estados que vêm para veranear em Maceió. Eles utilizam em uma época do ano e, em outra, usam para aluguel por temporada”, diz.
Moradia para classe média vira demanda reprimida
Apesar da divergência sobre os compactos, há convergência em um ponto: a moradia para a classe média aparece como um segmento com demanda reprimida. Para Lauro Braga, o crescimento acelerado dos produtos de investimento ocorreu ao mesmo tempo em que os lançamentos voltados à moradia perderam espaço.
“Teve um crescimento acelerado de produtos para investimento e um crescimento reprimido de produtos para moradia. Isso deu uma desbalanceada e, nos próximos anos, vamos continuar com produtos fortes para investimento, mas com perfis bem específicos, com demanda para moradia, principalmente para classe média”, avalia Braga.
Segundo ele, a faixa entre R$ 400 mil e R$ 700 mil reúne um público que encontra pouca oferta adequada em Maceió. A leitura é que, se novos lançamentos não atenderem a esse perfil, a pressão sobre o mercado de aluguel e sobre a busca por moradia tende a continuar.
Alfredo Breda também vê a classe média como um dos segmentos que devem puxar o mercado nos próximos anos, mas relaciona a retomada desse público à trajetória dos juros. Para ele, imóveis acima de R$ 500 mil e até R$ 1,5 milhão foram impactados pelo crédito caro nos últimos dois anos.
“A classe média, nos últimos dois anos, vem sofrendo muito com a taxa de juros muito alta. Isso dificulta a aquisição dos imóveis acima de R$ 500 mil. Esses imóveis serão a bola da vez nos próximos anos, porque existe uma demanda reprimida”, afirmou.
O Minha Casa, Minha Vida também aparece como uma das apostas do setor. Breda avalia que o programa deve permanecer como uma das engrenagens do mercado, desde que haja ajustes nos subsídios e nos valores dos imóveis, pressionados pela alta de custos da construção.
“O Minha Casa Minha Vida deve permanecer, desde que a política habitacional do governo federal permaneça com alguns ajustes nos subsídios e nos valores desses imóveis, porque eles subiram bastante por conta dos custos”, diz.
Plano Diretor de Maceió entra no centro da disputa
A discussão sobre os próximos lançamentos ocorre quando Maceió aguarda a apreciação da revisão do Plano Diretor pela Câmara de Vereadores. A minuta enviada ao Legislativo municipal define o Plano Diretor Participativo como instrumento básico da política de desenvolvimento urbano da capital, com regras para macrozoneamento, zoneamento territorial, ocupação, parcelamento e uso do solo.
O texto estabelece como objetivos facilitar o acesso à terra e à habitação, recuperar áreas centrais, fortalecer centralidades de bairro, proteger a paisagem e promover uma cidade mais compacta, com redução da expansão urbana e da especulação imobiliária. Na prática, o debate está em como esses princípios serão convertidos em regras para construir, adensar, preservar e expandir.
Para Lauro Braga, a revisão do Plano Diretor terá impacto direto sobre os vetores de crescimento de Maceió. Ele avalia que, da forma como está em discussão, o plano pode limitar áreas que vinham recebendo interesse da construção civil, sobretudo no litoral norte da capital, como os bairros de Cruz das Almas, Jacarecica e Guaxuma.
“O Plano Diretor encaminha o crescimento para um lado, só que a construção civil está indo para outro. Existe um impasse muito grande”, afirma.
Segundo ele, a discussão envolve o equilíbrio entre crescimento ordenado e viabilidade econômica dos empreendimentos. “Da forma que está, o Plano Diretor vai travar o crescimento para o Litoral Norte. Toda essa região que está crescendo, de Cruz das Almas, Jacarecica e Guaxuma, o plano está limitando esse crescimento e forçando que haja um crescimento mais para a parte alta da cidade”, avalia.
A minuta do Plano Diretor classifica a Planície Litorânea Norte como Zona de Ocupação Controlada, com média densidade e média verticalização. O texto condiciona o uso e ocupação do solo à adoção de ações de infraestrutura que assegurem a preservação da paisagem local, além de prever diretrizes como garantia de acesso público à praia, destinação da orla ao lazer público e preservação de ecossistemas.
Construção civil cobra regras que não encareçam imóveis
Para o Sinduscon, a preocupação central é que o novo Plano Diretor não eleve os custos de produção nem restrinja em excesso a capacidade de construir. Breda defende a manutenção de índices de ocupação do solo e critica a possibilidade de aumento da outorga onerosa, instrumento que permite construir acima do coeficiente básico mediante contrapartida financeira.
“A gente não pode concordar com o aumento de preços de outorga, porque isso vai onerar fortemente o consumidor. Só prejudica o consumidor, porque, na hora que aumenta a outorga, fica mais caro o imóvel”, afirma.
O vice-presidente do Sinduscon também defende que a legislação permita construções maiores em áreas de Maceió que, na avaliação do setor, têm potencial de requalificação, como trechos do bairro de Jaraguá. Ele cita ainda a necessidade de discutir o litoral norte e liberar novas áreas urbanas na parte alta da cidade para viabilizar empreendimentos habitacionais.
“O Plano Diretor precisa regular o modo de construir da cidade, mas sem prejudicar o consumidor e onerar os preços das construções”, afirma Breda.
Na visão do setor, parte da resposta para a demanda por moradia passa pela ampliação de áreas aptas a receber empreendimentos, sobretudo para programas como o Minha Casa, Minha Vida e para produtos voltados à classe média.
CAU alerta para verticalização sem infraestrutura
Do lado técnico-urbanístico, o Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU/AL) vê riscos na proposta atual. Para o presidente da entidade, Geraldo Majela Faria, a minuta do Plano Diretor não demonstra, nos moldes atuais, equilíbrio entre crescimento imobiliário, infraestrutura, mobilidade, saneamento e preservação ambiental. O Conselho vai, inclusive, apresentar observações técnicas aos vereadores sobre o novo Plano Diretor em debate.
Segundo Majela, uma das principais preocupações está na ausência de um Plano de Mobilidade e Acessibilidade estruturado, somada aos parâmetros de aproveitamento do solo previstos na minuta. O grupo técnico do CAU/AL identificou um coeficiente de aproveitamento de 9, índice que, segundo a entidade, permitiria construir verticalmente até nove vezes a área total de um terreno.
“O CAU/AL avalia que, nos moldes atuais, a proposta de revisão do Plano Diretor de Maceió não demonstra equilíbrio entre crescimento imobiliário com a infraestrutura, a mobilidade, o saneamento e a preservação ambiental necessários. Se aprovado, isso impõe um risco severo à infraestrutura urbana”, alerta.
O Conselho cita o loteamento Stella Maris, na Jatiúca, como exemplo de área planejada para residências térreas que passou por forte adensamento nas últimas décadas, com multiplicação de veículos e pressão sobre a capacidade viária e a infraestrutura básica.
“O adensamento não pode ser pautado apenas pela especulação imobiliária ou pelo lucro imediato de empreendimentos compactos. O CAU/AL defende que o adensamento deve ser condicionado, prioritariamente, à capacidade de suporte da infraestrutura urbana existente”, afirmou.
Entre os critérios defendidos pelo Conselho estão a consulta à vizinhança antes de mudanças no uso do solo ou aprovação de grandes obras, o escalonamento de gabarito, com prédios mais baixos próximos à orla e alturas progressivas conforme o afastamento do mar, além da proteção à ventilação, iluminação e ao direito à paisagem.
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