As novas regras de tributação, vigentes desde o dia 1º de janeiro, mudam o custo fiscal de locação de imóveis especialmente para proprietários com mais de três unidades. No Nordeste, capitais como Salvador e João Pessoa, que tiveram alta superior a 15% na valorização de imóveis, além de Maceió, que tem bairros com o metro quadrado mais caro da região, os aluguéis tendem a ser pressionados, aumentando o custo da moradia nas capitais.
O novo modelo tributário substitui cinco tributos atuais: o PIS, Cofins, ICMS e ISS por dois impostos sobre o consumo. A alíquota total estimada gira em torno de 28%, o que acendeu o alerta entre investidores do mercado imobiliário.
Apesar da elevação estimada na carga tributária, a própria lei prevê redutores para a locação de imóveis. No caso da locação tradicional de imóveis próprios, a base de cálculo pode ser reduzida em até 70%, o que derruba a carga efetiva do IVA para cerca de 8,4%.
Em entrevista ao Movimento Econômico, o advogado especialista em negócios imobiliários, Amadeu Mendonça, explicou que em cidades como Salvador, João Pessoa e Maceió, que tiveram o metro quadrado valorizado em 2025, como apontou levantamento divulgado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), a reforma tributária passa a afetar quem vive de renda com imóveis.
As novas regras mudam, segundo o especialista, o custo fiscal da sua locação, especialmente para proprietários com múltiplos imóveis em áreas nobres como Pajuçara, Jacarecica, Ponta Verde, Jatiúca e Cruz das Almas, em Maceió.
“O Nordeste tem se destacado no mercado imobiliário por conta do forte aquecimento, tanto no segmento habitacional quanto no de alto padrão. Com o mercado aquecido, os preços dos imóveis sobem e, naturalmente, os valores de aluguel acompanham essa valorização, sobretudo em bairros mais disputados e com melhor infraestrutura. A reforma tributária passa a elevar a carga incidente sobre a locação de imóveis, especialmente para pessoas físicas que passem a se enquadrar como contribuintes do IBS e da CBS”, explicou.
Segundo Amadeu, além do Imposto de Renda, esses proprietários poderão arcar com uma alíquota adicional estimada em 8,4%, considerando um IVA dual em torno de 28% e a aplicação do redutor de 70%. Os novos custos devem ser repassados a inquilinos, o que vai pressionar o custo com moradia nas capitais nordestinas.
“No caso de Maceió, há ainda uma peculiaridade adicional. Os graves problemas geológicos decorrentes da exploração da sal-gema tornaram extensas áreas da cidade inabitáveis. Esse movimento reduziu significativamente a oferta habitacional em determinados pontos da cidade e concentrou a demanda em outras áreas, o que tende a pressionar, de forma estrutural, os preços dos imóveis e dos aluguéis”, comentou.
Mercado imobiliário de alto padrão deve se adequar às novas regras
Até 2033 o IVA dual, que é formado pela CBS, de competência federal, e pelo IBS, compartilhado entre estados e municípios, estará em transição, o que impõe uma reconfiguração na forma como o capital imobiliário é organizado e tributado.
Na prática, a unificação de tributos amplia a transparência fiscal e redefine o enquadramento de investidores pessoa física que atuam de forma recorrente no mercado. Aqueles com mais de três imóveis em locação ou renda anual acima de R$ 240 mil passam a ser tratados como contribuintes do novo IVA, além do Imposto de Renda, aproximando-se do regime de uma operação empresarial.
Segundo a advogada tributarista Anna Dolores Sá Malta, a mudança altera o eixo tradicional do planejamento patrimonial. “O investidor deixa de ser tributado apenas pela renda e passa a ser alcançado também pela lógica do consumo. Isso exige controles mais rigorosos, escrituração adequada e uma visão de longo prazo sobre eficiência tributária”, afirma.
As mudanças tributárias chegam em um momento de forte desempenho do mercado imobiliário de alto padrão no Nordeste. Dados da Brain Inteligência Estratégica mostram que, em 2025, a região apresentou crescimento equilibrado entre oferta e demanda. O número de unidades lançadas saltou de 1.020 para 1.694, enquanto o Valor Geral de Vendas (VGV) lançado avançou de R$ 3,4 bilhões para R$ 5,4 bilhões.
Do lado da demanda, as unidades vendidas passaram de 944 para 1.560, e o VGV comercializado cresceu de R$ 3,2 bilhões para R$ 5,1 bilhões, indicando alta capacidade de absorção e baixo risco de formação de estoque.
Dentro desse cenário, o Recife se destacou pelo crescimento expressivo em valor transacionado, Fortaleza ganhou protagonismo com novos empreendimentos de super luxo, e Maceió chamou atenção pelos preços elevados no segmento de alto padrão, consolidando-se como destino premium no litoral nordestino.
Para Anna Dolores, o novo ambiente tributário e regulatório impõe uma revisão estratégica das estruturas existentes, incluindo SPEs e SCPs usadas em incorporações imobiliárias, além de uma reavaliação dos fluxos de lucros e dividendos.
“O investimento imobiliário de luxo no Nordeste continua atrativo, mas passa a exigir gestão profissional, planejamento contínuo e uma leitura integrada entre mercado e tributação. Quem se antecipar às mudanças tende a sair na frente”, conclui Anna Dolores Sá Malta.
Reforma tributária também impacta imóveis de aluguel por temporada
Já no aluguel por temporada, comum em plataformas como Airbnb e Booking, a mudança é maior. Esse tipo de locação passa a ser tratado como serviço de hospedagem, com um redutor menor, de 40% na base de cálculo. Na prática, a alíquota efetiva estimada fica em torno de 16,8%, assumindo o teto de 28% para o IVA combinado.
Como esse modelo envolve mais custos operacionais, como limpeza, manutenção e taxas de plataforma, o aproveitamento de créditos tributários pode ajudar a aliviar o peso dos novos impostos.
“A reforma torna o planejamento patrimonial e tributário ainda mais importante. Em muitos casos, migrar para uma holding continuará sendo vantajoso, especialmente diante da nova tributação dos dividendos, mas isso precisa ser analisado caso a caso”, diz Amadeu Mendonça.
O advogado destaca que o novo sistema estará plenamente implantado até 2033, quando o mercado imobiliário deverá conviver com regras mais complexas de tributação.
As regras também variam conforme o modelo de locação. Para empresas e holdings imobiliárias, a troca do PIS e da Cofins pelo IBS e pela CBS tende a elevar a carga tributária. Ainda assim, o novo sistema não cumulativo mantém vantagens importantes, como o uso de créditos tributários e uma gestão patrimonial mais organizada, especialmente em planejamentos sucessórios.
Nesse cenário, o advogado explica que surgem oportunidades importantes. Se o imóvel tiver sido adquirido com IBS e CBS já recolhidos, o locador, desde que formalmente enquadrado como contribuinte desses tributos, poderá utilizar esses valores como crédito para abater o imposto incidente sobre as receitas de locação, por exemplo.
Para as pessoas físicas, alerta Amadeu, esse aproveitamento tende a ser mais limitado, já que nem sempre estarão caracterizadas como contribuintes do IBS e da CBS, a depender do volume de receitas e da quantidade de imóveis locados.
Leia Mais: Mercado aquecido: Teresina lidera alta de aluguéis no país e NE sobe além da tendência
Bairro de Maceió tem o metro quadrado mais caro do NE: confira ranking por capital
