O mercado imobiliário da Região Metropolitana do Recife (RMR) movimentou R$ 5,1 bilhões nos últimos 12 meses encerrados em setembro de 2025, conforme levantamento da Brain Inteligência Estratégica para a Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE). O volume recorde, que contempla dados de oito cidades da RMR (Recife, Jaboatão dos Guararapes, Olinda, Paulista, Cabo de Santo Agostinho, Igarassu, São Lourenço da Mata e Camaragibe), consolida o melhor desempenho da série histórica iniciada em 2021. Foram comercializadas 11.004 unidades residenciais verticais, com dados apurados diretamente junto aos incorporadores, com base em tabela de vendas vigente até 30 de setembro.
Apesar do forte resultado, o estudo revela um desequilíbrio na oferta de produtos voltados à classe média, segmento com imóveis na faixa entre R$ 600 mil e R$ 900 mil. Ao mesmo tempo, o mercado avança de forma acelerada em dois polos: o econômico, impulsionado pelo programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) — com imóveis de até R$ 500 mil, voltados a famílias com renda mensal de até R$ 12 mil —, e o superluxo, com imóveis que variam de R$ 2 milhões a mais de R$ 4 milhões.
“A gente observa um achatamento do mercado de classe média. Essa faixa sente mais o peso da taxa de juros e do custo de construção, o que dificulta que as incorporadoras consigam lançar produtos com preço final competitivo”, afirma Gisele Pereira, gerente regional da Brain. Segundo ela, o ciclo de decisão de compra nesse grupo também é mais longo e dependente de crédito, o que pressiona ainda mais os indicadores de viabilidade.
Classe média vê renda comprimida e perde espaço
A faixa intermediária de renda — tradicionalmente associada à classe média urbana — vem perdendo espaço no mercado imobiliário. A pesquisa aponta que as faixas atualizadas do Minha Casa Minha Vida cobrem até R$ 500 mil, com renda familiar de até R$ 12 mil, o que desloca parte do público que antes era considerado classe média.
“A classe média de um tempo para cá mudou também o patamar de quem é a classe média. Até porque surgiu aí mais um programa do Minha Casa Minha Vida na faixa 4 que atende produtos até R$ 500 mil e com renda de R$ 12 mil”, afirmou Henrique Neves, consultor de mercado da Ademi-PE.
Henrique complementa: “A classe média saindo do Minha Casa Minha Vida, ela ficou com o gap até pequeno dos produtos aí de a partir de R$ 500 mil, R$ 600 mil, R$ 700 mil. Isso requer uma renda familiar de mais de R$ 20 mil. Então aqui já não se enquadra muito na classe média do IBGE.”
Ele ainda destaca que “é pouco provável que essa família tenha uma reserva para poder dar um sinal maior, para poder quitar esses apartamentos. Então ela realmente, de fato, precisa de um financiamento que comporte a renda familiar.”
Gisele também analisa que essa compressão do poder de compra reflete na baixa viabilidade para lançamentos nessa faixa. “Quando a gente combina uma taxa de juros mais alta com inflação acumulada em segmentos que reduzem o nosso poder de compra, isso impacta naquela classe que é baseada no consumo — que é a nossa classe média”, afirmou.
Além disso, há retração na atuação das incorporadoras no segmento. “Os incorporadores que trabalham nesse médio padrão começam a seguir para os produtos econômicos, para ganhar velocidade de vendas, ou vão para os produtos de padrão mais alto, buscando atingir justamente o público do padrão alto, luxo e superluxo”, observou Gisele.
Preços sobem e bairros de alto padrão lideram lançamentos
A pesquisa mostra uma valorização significativa do metro quadrado na capital pernambucana. O preço médio no Recife alcançou R$ 11.379/m² no terceiro trimestre de 2025. Já os imóveis de alto padrão, especialmente na beira-mar de Boa Viagem e Pina, atingiram R$ 20.731/m², com base nos valores-tabela dos incorporadores.
Boa Viagem concentrou 35,8% dos lançamentos verticais no trimestre, seguida por Soledade (31,3%) e Ilha do Leite (19,9%). A ausência de novos empreendimentos do MCMV no período reforçou essa concentração em áreas de alto padrão e vocação verticalizada.
Esses bairros da Zona Sul e da área central do Recife vêm recebendo investimentos constantes em infraestrutura, o que atrai incorporadoras focadas no público de maior poder aquisitivo. A valorização do entorno e a disponibilidade de terrenos contribuem para esse movimento.
Segmentos de luxo e superluxo dominam valor lançado
O segmento de alto padrão respondeu por 44% do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado em 2025, embora represente apenas 7,4% dos lançamentos em unidades. Em contrapartida, o Minha Casa Minha Vida concentrou 60% das unidades lançadas, com 23,5% do VGV total. O médio padrão respondeu por 32,5% do VGV, mas enfrenta entraves de preço e financiamento para famílias com renda abaixo de R$ 20 mil mensais.
A oferta disponível também encolheu: de 9 mil para 7.500 unidades entre o 3T/2024 e o 3T/2025. O Índice de Velocidade de Vendas (IVV) atingiu 26,8%, o melhor desempenho desde 2022, o que indica alta absorção do mercado.
Além disso, o estoque atual é considerado jovem: 82,3% das unidades disponíveis foram lançadas entre 2023 e 2025. No Recife, 42,2% do estoque está na faixa de R$ 350 mil a R$ 700 mil, demonstrando concentração da oferta abaixo da média da classe média tradicional.
Alta demanda esgota estoques do MCMV e de luxo
O mercado imobiliário da RMR opera com estoques baixos e jovens. A maior parte da oferta atual está em fase de construção ou planta. No programa Minha Casa Minha Vida, não há unidades prontas. Todo o estoque está em produção, indicando uma forte absorção pelo mercado.
No segmento de alto padrão, formado por 255 unidades entre luxo e superluxo, apenas 4% do estoque está pronto. Isso significa que 96% ainda está em construção ou em lançamento. O cenário confirma o forte ritmo de escoamento desses produtos.
Nos produtos de médio padrão e compactos, há maior presença de unidades prontas, mas ainda assim abaixo de 25% em cada segmento. O critério de estoque pronto considera empreendimentos acima do 37º mês após o lançamento. Unidades entre 7 e 36 meses estão em fase de construção, e até o 6º mês, em planta. Essa configuração revela que o estoque da RMR é majoritariamente jovem e dinâmico, com destaque para os extremos do mercado.
Expectativa é fechar 2025 com novo recorde
A projeção da Ademi-PE é de que o setor encerre 2025 com um VGV superior a R$ 5,6 bilhões, caso o desempenho do quarto trimestre confirme a tendência observada nos meses anteriores. Parte desse resultado dependerá da liberação de projetos represados e da continuidade de lançamentos nos segmentos econômico e alto padrão.
“Esse número depende do 4º trimestre, mas a sinalização é positiva. Tem projeto represado aguardando liberação e há intenção clara de novos lançamentos, principalmente no econômico e em alto padrão”, disse Gisele.
Para especialistas, o movimento de valorização deve continuar em 2026, especialmente com a possível queda da taxa Selic, o que pode ampliar o acesso ao crédito e destravar parte da demanda reprimida na classe média.
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