O Consórcio Habitação Social Recife, formado pela CPM Construtora e pela Sanco Engenharia, venceu nesta terça-feira (26) o leilão da primeira Parceria Público-Privada de locação social do Brasil, realizado na sede da B3, em São Paulo. A contraprestação pecuniária mensal máxima ofertada foi de R$ 2.453.074,24, valor idêntico ao teto fixado no edital da Concorrência Pública nº 001/2026 da Prefeitura do Recife, com deságio zero. O certame teve um único proponente.
O contrato, batizado de Morar no Centro, tem prazo de 25 anos e prevê a implantação, manutenção e operação de 6 empreendimentos nos bairros de Santo Antônio, São José, Boa Vista e Cabanga, no centro do Recife, totalizando 1.128 unidades habitacionais: 637 destinadas à locação social para famílias com renda entre 1 e 3,5 salários mínimos e 491 voltadas à venda para beneficiários das faixas 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida, com renda de R$ 3.200 a R$ 9.600.
O valor total estimado da concessão é de R$ 664.508.008,15, segundo o edital. Dos investimentos previstos, R$ 266 milhões serão destinados nos primeiros anos às obras de retrofit, requalificação e construção, e outros R$ 252 milhões serão aplicados ao longo dos 25 anos de concessão na operação, manutenção predial, gestão condominial e acompanhamento técnico-social das famílias.
A política habitacional desenvolvida no município desde 2021 já viabilizou mais de 7.000 unidades habitacionais, entre obras concluídas, em andamento e aprovadas no Minha Casa, Minha Vida. Foram entregues 8 conjuntos, totalizando 1.811 moradias: Vila Esperança, Papa Francisco, Vila Brasil 1 e 2, Sérgio Loreto, Encanta Moça 1 e 2 e Ruy Frazão. Estão em andamento obras de 2.041 unidades: Caranguejo Tabaiares, Comunidade do Bem 1 e 2, São José, Vila Aeronáutica 1 e 2, Caiara 2, Maria Felipa, Maria Elvira e Paris.
Projeto iniciado em 2011
O projeto atravessou duas gestões municipais. Iniciado sob o prefeito João Campos em outubro de 2021, quando foi incluído no Programa Municipal de Parcerias Público-Privadas do Recife, foi concluído sob o prefeito Vitor Marques. “Com a PPP Morar no Centro, o Recife reafirma sua vocação de inovar e liderar políticas públicas que enfrentam desafios históricos das grandes cidades. Mais do que construir moradias, estamos garantindo acesso à cidade, requalificando imóveis públicos, revitalizando o Centro e oferecendo oportunidades para que as pessoas possam viver com dignidade, próximas de seus trabalhos, serviços e toda a infraestrutura que o Centro já oferece”, afirmou Marques.
O secretário de Habitação, Felipe Cury, situou o ineditismo do modelo. “Agora temos a empresa ganhadora da primeira PPP de locação social do Brasil, realizada pela Prefeitura do Recife em parceria com o governo Lula, viabilizando moradia para quem mais precisa. A principal inovação da PPP é agregar construção de unidades habitacionais, retrofit de imóveis e gestão social condominial num único projeto, contemplando três elementos fundamentais da política habitacional. Estamos criando um novo modelo habitacional no país, inspirado em experiências internacionais e adaptado à realidade do Recife”, disse. Cury acrescentou que mais de 80% do déficit habitacional do município está relacionado ao ônus excessivo com aluguel.
O secretário de Desenvolvimento Urbano e Licenciamento, Felipe Matos, disse que o objetivo vai além do leilão. “Política pública não é fazer o que é fácil, não é fazer o que cabe dentro de um mandato. É fazer o que a população precisa. A finalidade desse processo não é o dia de hoje. A finalidade desse processo são os prédios revitalizados e as pessoas morando no centro”, declarou. Matos destacou também o escopo da concessão. “O modelo garante gestão permanente, manutenção predial e acompanhamento social dos empreendimentos ao longo de 25 anos, assegurando mais qualidade de vida para as famílias e preservação desses espaços”, acrescentou.
Para o vice-presidente de Governo da Caixa Econômica Federal, José Marcos de Carvalho Araújo, o leilão representa uma virada na política habitacional do país. “A expectativa é bastante elevada pelo impacto que vai trazer e pela inovação que ele traz, porque ele muda o paradigma da política habitacional”, disse.
Como funcionará a PPP
Os moradores da modalidade locação social pagarão aluguel entre R$ 210 e R$ 1.235 mensais, conforme a faixa de renda e a composição familiar, com encargo máximo de 15% a 25% da renda familiar, incluindo condomínio. Os apartamentos serão entregues prontos para morar, equipados com fogão, geladeira, chuveiro e mobiliário básico.
Para participar, o beneficiário deverá residir no Recife há pelo menos 2 anos, ter ao menos um adulto no núcleo familiar e não ter sido contemplado anteriormente em programa de aquisição habitacional. A renda máxima para acesso à locação social é de R$ 4.942 mensais, equivalente a 3,5 salários mínimos. Grupos prioritários incluem idosos chefes de família, famílias lideradas por mulheres, pessoas em áreas de risco, pessoas com deficiência, famílias monoparentais, vítimas de violência e trabalhadores do centro da cidade.
Além da contraprestação pública, a concessionária receberá receitas de alienação das unidades destinadas à venda, pagamento de aluguéis pelas famílias e exploração comercial das fachadas ativas. Para cobrir riscos de vacância e inadimplência, o poder público estruturou garantias por conta vinculada com recursos do Fundo de Participação dos Municípios (FPM). O projeto prevê ainda a implantação de equipamentos públicos e comunitários, entre eles uma creche e a nova sede da Orquestra Criança Cidadã, no Cabanga.
Três dos seis empreendimentos passarão por retrofit de prédios no centro histórico. Dos seis empreendimentos, 4 utilizam imóveis da União e 2 pertencem ao município. A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) destinou dois terrenos e um prédio como subsídio para viabilizar o projeto em área central. A secretária adjunta da SPU, Alessandra Dávila Vieira, disse que a operação exigiu solução jurídica inédita. “A gente teve que fazer uma construção jurídica para conseguir destinar os nossos terrenos. A legislação de patrimônio da União é bastante complexa. Foi um trabalho árduo para chegar nessa construção jurídica”, afirmou.
Construtoras ativas em Alagoas
O consórcio reúne duas construtoras nordestinas: a Sanco, fundada em Alagoas e com quase 30 anos de atuação e mais de 30.000 unidades habitacionais entregues no país, e a CPM, fundada em 2003 em Jupi (PE) e com filial em Maceió (AL). A Sanco executa também o conjunto Comunidade do Bem, em Recife, pelo Minha Casa, Minha Vida.
O representante do consórcio, Marcelo Raposo Ramirez Saldanha, disse que o compromisso vai além da entrega das unidades. “A Sanco entende que a moradia é uma das maiores necessidades do povo brasileiro. A casa própria representa estabilidade, pertencimento, proteção da família e esperança de futuro. Nosso compromisso vai além da entrega dos empreendimentos. Existe a possibilidade de acompanhamento desses conjuntos pelos próximos 25 anos, realizando manutenção contínua e desenvolvendo atividades sociais que fortaleçam os vínculos dos moradores com suas comunidades”, disse Saldanha.
A licitação foi conduzida pela Secretaria de Planejamento e Gestão do Recife (Seplag), com estruturação financeira pela Caixa Econômica Federal por meio do FEP. Como condição prévia à assinatura do contrato, a concessionária deverá recolher R$ 6.737.342,30 ao FEP a título de ressarcimento dos estudos e pagar R$ 634.543,19 à B3 pela assessoria no processo licitatório, segundo o edital. O projeto tem como base legal a Lei Municipal nº 19.175, de 29 de dezembro de 2023.
Expansão do modelo da PPP do Recife
O Ministério das Cidades prevê ampliar a carteira federal de PPPs de locação social para Campo Grande, Maceió e Santo André (SP), sendo o projeto de Campo Grande o mais adiantado, com leilão previsto ainda para 2026. A meta do governo federal é estruturar 12 projetos-piloto nessa primeira etapa, priorizando áreas urbanas com infraestrutura consolidada, oferta de empregos e serviços.
O secretário-adjunto de Infraestrutura Social e Urbana do PPI, Manoel Renato Machado Filho, situou o modelo no contexto do déficit habitacional brasileiro, estimado em 5,8 milhões de moradias.
“No Brasil, nós nunca estimulamos muito essa ferramenta de locação social na política habitacional. A gente optou sempre e historicamente por provisão habitacional. Mas tem vários países no mundo em que a principal ferramenta de política pública é locação. A gente precisa diversificar essa ferramenta de política pública para dar conta de atingir uma maior quantidade de pessoas e com isso reduzir o déficit”, declarou.
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