Retomada do mercado imobiliário aquece economia do Estado. Foto: Divulgação
O setor imobiliário de Pernambuco está respirando, crescendo e com perspectivas otimistas depois de oito anos sob impactos de diversas crises, como a política em 2015 e 2016, a dos distratos entre 2015 e 2018, e a pandemia em 2020. Algumas construtoras bateram recorde de vendas em 2023 num aquecimento iniciado, gradualmente, em 2021. “Esta retomada ocorre principalmente em dois mercados: o de baixa renda, mais econômico, e o de alto padrão”, resume o presidente da Ademi-PE, Rafael Simões.
O mercado imobiliário que tem como cliente a população de baixa renda está aquecido principalmente para as construtoras que oferecem unidades que podem ser adquiridas no programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) e também por demandas feitas pelos governos do Estado e prefeituras também voltadas para o mesmo público. Cerca de 80% das pessoas que não possuem uma moradia ganham até dois salários mínimos, o que mostra o grande potencial deste mercado.
“No ano passado, tivemos um recorde de vendas no Nordeste. Foram 9.927 vendas. Na região, cerca de 60% deste total foi do MCMV. Em Pernambuco, chegou a 70%. Em ambos, foi o público dentro das faixas 1 e 2 do MCMV”, diz o diretor comercial da MRV, Alessandro Almeida. Na faixa 1 podem ser contemplados usuários com renda até R$ 2.640 e a faixa 2 inclui aqueles que têm renda familiar entre R$ 2.640,01 até R$ 4.400. A MRV não tinha imóvel dentro da faixa 3, quando a família deve apresentar uma renda familiar acima de R$ 4,4 mil indo até R$ 8 mil.
No ano passado, a MRV zerou, em Pernambuco, o estoque destinado as faixas 1 e 2 do MCMV. A empresa chegou a ter um Valor Geral de Venda (VGV) de R$ 200 milhões só em Pernambuco no ano passado. “O aumento do subsídio do MCMV foi um fator importante, porque aumentou o potencial de financiamento das famílias beneficiadas. Também houve um acréscimo no valor do imóvel contemplado pelo programa”, conta Alessandro.
A MRV planeja fazer dois lançamentos voltados para o mesmo público em 2024, sendo um em Jaboatão e outro em Camaragibe. Atualmente, a construtora tem quatro canteiros de obras ativos em Pernambuco e gera 800 postos de trabalhos diretos e indiretos. A expectativa da empresa é crescer mais 5% em vendas em 2024. Serão 300 pessoas a mais que vão trabalhar para a empresa, comparando com o ano anterior.
Segundo o diretor de Relações Institucionais da Ademi e presidente do grupo ACLF, Avelar Loureiro Filho, o mercado imobiliário vai aquecer este ano e em 2025, incluindo as obras que vão ser contratadas para atender demandas do Estado ou municípios, contemplando pessoas que estão em situação de vulnerabilidade. “Para o cidadão, isso faz justiça social as pessoas que precisam mais”, comenta o empresário.
Avelar cita duas iniciativas que estão se desenhando que vão fazer com que mais pessoas tenham acesso à casa própria. Uma é o subsídio que a gestão estadual está dando para os usuários da MCMV, bancando uma entrada de R$ 20 mil no imóvel a ser financiado. O Estado de Pernambuco vai fazer um aporte de R$ 200 milhões por ano neste tipo de financiamento. “Isso vai gerar um acréscimo de 10% no volume total a serem empregados, totalizando cerca de R$ 2 bilhões”, afirma Avelar. Ele estava se referindo ao MCMV realizado com recursos do FGTS.
A outra é formada pelas obras do MCMV faixa 1 que é 100% subsidiado pelo governo federal e que vai implantar 500 mil unidades no Brasil, sendo 6,5 mil em Pernambuco. Vai ter uma nova rodada com os empreendimentos deste tipo e a expectativa do empresariado local é de que sejam construídas 9 mil unidades em Pernambuco. E isso também deve aquecer o mercado, segundo Rafael Simões.
Setor imobiliário mais otimista
Além dos fatores já citados acima, também está provocando o otimismo do setor os subsídios que o governo de Pernambuco e a Prefeitura do Recife estão oferecendo para as pessoas de baixa renda conseguirem ter acesso à casa própria. Cerca de 80% do déficit habitacional do Brasil é formado por famílias com uma renda de até dois salários mínimos. E era justamente este público que, muitas vezes, mesmo com um crédito aprovado não conseguia finalizar o financiamento pois não conseguia bancar a entrada do imóvel.
“Percebemos que nesta faixa de renda, cerca de 50 mil pessoas tinham uma carta de crédito aprovada pela Caixa Econômica Federal (CEF) numa operação do MCMV. Deste total, 9,8 mil conseguiam fazer o financiamento, que eram aqueles que tinham um recurso do FGTS. O restante era MEI, autônomo, não tinha condições de fato de dar uma entrada. O subsídio vem ajudando essa parcela da população”, diz a secretária de Desenvolvimento Urbano e Habitação de Pernambuco, Simone Nunes.
Ela conta também que “percebeu que existiam Estados usando mais do que o orçamento previsto pelo FGTS para o MCMV e Pernambuco usava menos do que orçado”. Os Estados que estavam usando mais do que o previsto já tinham implementado um subsídio para o beneficiário dar a entrada do imóvel.
Por exemplo, Pernambuco tinha um orçamento de R$ 2,3 bilhões dos recursos do FGTS para esta faixa do MCMV e executava, em média, R$ 1,7 bilhão. A administração estadual devolvia os recursos que não eram executados que eram realocados, no mesmo programa, para os Estados que estavam executando os 100% dos recursos previstos. Todos os Estados que fizeram isso eram do Sul e do Sudeste.
Ainda na faixa do MCMV que pode receber o subsídio de R$ 20 mil do governo do Estado, estão listados 3 mil imóveis para compra em mais de 10 municípios e cerca de 24.500 pernambucanos se cadastraram no programa para ter acesso ao depósito bancado pela administração estadual. Além desta iniciativa, o governo do Estado pretende executar R$ 380 milhões este ano em iniciativas na área de habitação popular.
Impacto do subsídio
O aporte de investimentos de R$ 200 milhões da primeira etapa do Programa Morar Bem do Governo do Estado de Pernambuco – que banca o subsídio de R$ 20 mil por para a entrada do beneficiário do MCMV – resultará numa expansão de 1,79% do PIB e geração de 59.393 empregos diretos, indiretos e induzidos na economia pernambucana. As informações são do estudo intitulado Diagnóstico Estrutural do Setor de Construção Civil de Pernambuco: avaliação do Programa Morar Bem, de autoria do economista Écio Costa, também professor de Economia na Universidade Federal de Pernambuco (UFPE).
O estudo foi encomendado pela Ademi-PE. Ainda de acordo com o levantamento, o Estado poderá ter um retorno aproximado de R$ 320 milhões, somente com o Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS) a ser recolhido sobre o acréscimo de PIB na economia. “Além do retorno do ICMS no adicional de PIB na economia, há impostos federais que são repassados e retornam para o Estado e municípios através dos programas federais. Isso pode aumentar, ainda mais, a disponibilização de recursos para o Estado”, comenta o professor.
“Os números do estudo só reforçam a tese de como a construção civil é importante para a economia de Pernambuco e para a geração de emprego. Isso pode dobrar a capacidade de geração de emprego do Estado”, argumenta Rafael Simões, se referindo ao fato de que a quantidade de empregos que podem ser gerados na influência do programa são similares a registrada entre janeiro e novembro de 2023. Ele também argumenta que estas iniciativas podem aumentar a participação do setor no PIB do Estado. A construção civil era responsável por 10,8% de participação no PIB pernambucano em 2002. Este percentual ficou em 4,2% em 2020.
Prefeitura do Recife também dá subsídio
Também por perceber que alguns usuários do MCMV não tinham condições de dar entrada, a Prefeitura do Recife criou o Programa Habitacional de Interesse Social que dá subsídios para pessoas de baixa renda. Na gestão municipal, são basicamente dois valores de subsídio, que podem ser dados como entrada. O primeiro pode chegar a R$ 40 mil para aqueles que têm renda de até R$2.640 e o segundo de até R$ 20 mil para quem tem renda de até R$4.400.
“Estamos fazendo a modelagem para fazer o primeiro chamamento público para que as construtoras apresentem os seus empreendimentos, independente da fase que está a obra. O subsídio é pago à família perante transferência para a Caixa Econômica Federal. Tudo passa pelo crivo da CEF”, explica o secretário de Habitação do Recife, Ermes Costa. A Prefeitura do Recife criou um programa municipal de habitação e pretende alocar R$ 66 milhões na iniciativa.
“A nossa ideia é de que more no Recife quem trabalha no Recife”, argumenta Ermes. Como um todo, o programa inclui até a doação de terrenos por parte do município para que o valor do imóvel fique mais acessível a população de baixa renda.
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