Em uma Maceió que se transforma a olhos vistos, bairros como Pajuçara, Ponta Verde, Jatiúca e Cruz das Almas concentram hoje não apenas os olhares dos turistas, mas também o apetite crescente do mercado imobiliário. O boom imobiliário em Maceió tem impulsionado uma valorização inédita na faixa litorânea mais nobre da capital, motivado por fatores como o turismo, o esvaziamento de bairros afetados pela mineração da Braskem e o avanço de um modelo de moradia voltado principalmente ao aluguel de temporada com os estúdios.
O cenário é movimentado por uma disputa silenciosa entre formas de ocupação, interesses de mercado e a capacidade de planejamento urbano da cidade. Apartamentos do tipo estúdios de até 30m² são anunciados por valores entre R$ 400 mil e R$ 500 mil, e a rentabilidade é o maior atrativo. Com aluguéis que ultrapassam R$ 4 mil por mês na alta temporada, investidores enxergam neles uma mina de ouro na beira-mar maceioense.
O Índice FipeZAP de Venda Residencial referente a setembro de 2025 mostra que a capital alagoana tem hoje o metro quadrado residencial mais caro do Nordeste. Segundo o levantamento, o preço médio do m² na capital está em R$ 9.732, superando cidades tradicionalmente caras da região, como Salvador (R$ 8.542) e Recife (R$ 7.916).
O dado se torna ainda mais expressivo quando observados os bairros da orla marítima, que concentram boa parte dos lançamentos voltados ao público de maior poder aquisitivo ou de investidores interessados em locações de temporada. Na Pajuçara, o metro quadrado já chega a R$ 14.177; na Ponta Verde, R$ 12.725; e na Jatiúca, R$ 11.227, segundo o mesmo relatório da Fipe.
Boom imobiliário em Maceió atrai do luxo ao popular
De acordo com o vice-presidente do Sindicato da Indústria da Construção de Alagoas (Sinduscon-AL), Alfredo Brêda, a valorização dos imóveis na orla não é novidade, mas tem se intensificado.
“As melhores praias urbanas do país estão aqui. A demanda por moradias na orla só cresce e a escassez de terrenos aumenta o valor. Em regiões como a Ponta Verde, entre o Marco dos Corais e os Sete Coqueiros, o metro quadrado de imóveis de luxo já passa de R$ 35 mil”, afirma.
Segundo ele, há duas frentes principais: o alto padrão, que nunca sai de moda, e os estúdios. Esses últimos, apesar de pequenos, apresentam o maior retorno sobre o investimento. “Com R$ 15 a R$ 18 mil o metro quadrado nas quadras atrás da praia, eles rendem acima de 1% ao mês. O investidor sabe disso e vem para cá, tanto de Alagoas quanto de fora”, completa Brêda.
A empresa Telesil, do próprio Alfredo Brêda, está prestes a entregar um empreendimento no bairro da Ponta Verde com essa lógica. O “Box Studio” será administrado pela Housi, plataforma nacional especializada em moradias por assinatura.
“Vai funcionar como um hotel sem ser hotel. Os imóveis serão usados majoritariamente para temporada e operados em plataformas de aluguel por temporada. Isso já é realidade aqui. Quem quer rentabilidade escolhe esse modelo”, resume.
O bairro de Cruz das Almas, tradicionalmente mais acessível do que os vizinhos da Ponta Verde e Jatiúca, também entrou na rota do boom imobiliário da região. A MRV, maior construtora do país em número de unidades, lançou recentemente dois empreendimentos na região ambos com dois quartos, lazer completo e opções com varanda.
“Maceió tem assegurado resultados significativos para a MRV e políticas públicas de habitação como o programa Minha Casa, Minha Vida, que vêm ampliando o acesso à casa própria para diferentes faixas de renda, tem contribuído com esses índices. Para atender a uma demanda crescente fizemos o lançamento de mais de 700 unidades neste segundo semestre”, explica Alessandro Almeida, diretor comercial da MRV na região Nordeste.
O bairro de Cruz das Almas concentrou os dois lançamentos da MRV, nos meses de agosto e setembro – Mirante da Lagoa e Mirante das Águas, esse último da linha class, com suíte. Os três residenciais incluem apartamentos com 2 quartos, opção com varanda, torres com elevador e uma área de lazer completa.
“Já entregamos outros empreendimentos em Cruz das Almas. É uma região com localização privilegiada, próximo a orla, infraestrutura, mobilidade e uma a demanda crescente por imóveis, por isso, continuamos com os investimentos nessa localidade”, avalia Alessandro. O executivo reforça que unidades se enquadram no programa Minha Casa, Minha Vida, com condições de financiamento facilitadas. “O cliente terá juros mais baixos mesmo neste momento de aumento da taxa Selic”, afirma.
Alessandro acrescenta que os empreendimentos lançados no primeiro semestre de 2025, Residenciais Mar de Capri e Mata das Carnaúbas, no Antares e no Tabuleiro dos Martins, respectivamente, ambos na parte alta da cidade, totalizaram 592 apartamentos de 2 quartos, com área de lazer completa.
Setor hoteleiro vê riscos, concorrência e gentrificação
Se o boom imobiliário anima o setor da construção civil, ele preocupa a hotelaria. O presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis em Alagoas (ABIH-AL), Gabriel Cedrim, vê a expansão como um fenômeno que precisa ser regulamentado urgentemente.
“Quando há concentração de estúdios voltados à temporada, há risco de bolha. O metro quadrado dispara, o custo de vida para o morador aumenta e temos um processo de gentrificação. Moradores tradicionais acabam expulsos dos bairros”, alerta.
Cedrim também chama atenção para a dependência da malha aérea. “Sem voos frequentes e acessíveis, todo esse investimento perde sustentabilidade. E há ainda a questão da concorrência desleal. Hotéis seguem regras duras, geram empregos, pagam impostos. A hospedagem informal, se não for fiscalizada, pode inclusive abrir margem para crimes, como exploração sexual infantil”, afirma.
“Não se trata apenas de concorrência entre modelos de hospedagem, mas de garantir equilíbrio urbano, justiça econômica, responsabilidade social e sustentabilidade de longo prazo para o turismo de Maceió. Regulamentação clara, fiscalização efetiva e integração com políticas públicas — em especial a malha aérea — são fundamentais para que esses investimentos realmente fortaleçam a cidade e não se tornem um problema para o futuro”, completa Cedrim.
A lupa do urbanismo: sobrecarga e ausência de contrapartidas
A valorização da orla também é observada de perto pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU), que alerta para impactos diretos no planejamento da cidade. Para a arquiteta e urbanista Rosângela Carvalho, conselheira federal suplente do CAU/BR, Maceió vive uma “pressão imobiliária exacerbada” sem a devida regulação.
“Há um adensamento descontrolado e ausência de um plano diretor atualizado. Os projetos são liberados sem análise real dos impactos sobre mobilidade, saneamento, drenagem ou áreas verdes. O bônus da valorização fica com o mercado. O ônus sobra para o poder público e para a população”, resume.
Rosângela cita como exemplo o Corredor Vera Arruda, na Jatiúca, onde a pressão por mais mobilidade urbana está ameaçando a preservação do espaço cultural. “Há moradores querendo abrir vias dentro do parque para resolver o trânsito, causado pelo excesso de novos empreendimentos nas redondezas, autorizados sem planejamento”, critica.
Ela também relaciona o boom imobiliário à tragédia urbana causada pela Braskem. “Com mais de 14 mil imóveis afetados e 60 mil pessoas realocadas, houve impacto direto sobre os aluguéis e a demanda por moradias em outras regiões. A prefeitura jamais discutiu a criação de habitações temporárias, como Barcelona fez com o projeto Aprop. A solução foi apenas o auxílio aluguel, que estimulou o mercado sem controlar os efeitos colaterais”, afirmou.
Prefeitura finaliza minuta do novo Plano Diretor
Em meio ao boom imobiliário, a Prefeitura de Maceió, por meio do Instituto de Pesquisa, Planejamento e Licenciamento Urbano (Iplam), informou que o novo Plano Diretor Participativo está em fase de finalização da minuta legislativa, que será encaminhada à Câmara Municipal.
“O Plano Diretor é o principal instrumento para orientar o uso e ocupação do solo. Ele, junto com o Código de Edificações, oferece as diretrizes para uma cidade sustentável, resiliente e voltada à qualidade de vida”, diz nota enviada pelo órgão.
A proposta é que o novo plano seja capaz de equilibrar os interesses do setor imobiliário, do turismo e da população local. Para Rosângela, a demora em concluir a revisão do Plano Diretor prejudica o município e a implantação de mecanismos que revertam os prejuízos urbanos, aos ecossistemas costeiros e a eficiência do orçamento público.
“Penso que a primeira e grande ação de urgência é não permitir que novos projetos de grande impacto sejam liberados sem que o plano diretor tenha sido atualizado na câmara legislativa pois isto inviabiliza o planejamento da cidade e a sua sustentabilidade. Uma cidade que se deseje “turística” necessita primordialmente ser plena, cumpridora de suas funções e boa para seus munícipes para depois disso, ser excelente para quem nos visita como consequência do bem viver de seu povo habitando numa cidade bem cuidada e atrativa”, disse.
Boom imobiliário em Maceió é desafio para planejar crescimento
Diante da valorização imobiliária acelerada e da pressão do mercado sobre bairros litorâneos, a urbanista defende que a cidade precisa adotar regras claras e inovadoras para frear distorções causadas pela lógica meramente especulativa.
No caso dos bairros costeiros de Maceió, Rosângela alerta para a urgência de regras específicas de proteção às restingas, preservação da permeabilidade do solo e restrição a empreendimentos predatórios que pressionam comunidades tradicionais e ecossistemas frágeis. Ela destaca ainda a necessidade de estudos prévios sobre ventilação, sombreamento, capacidade de mobilidade e infraestrutura urbana antes da liberação de grandes projetos.
“É necessário enfrentar o desafio de desenvolver novos modelos de uso do solo que considerem a vida, os valores humanos e o meio ambiente como fundamentos — e implementá-los com planejamento e vontade política”, reforça Rosângela.
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