Por Walkyria Bezerra*
O retrofit, embora não seja novidade na construção civil, tem ganhado cada vez mais relevância no mercado imobiliário. A técnica, que consiste na modernização e atualização de prédios antigos, preservando a estrutura original, mas incorporando novas tecnologias, tem se tornado alvo atrativo de investimentos públicos e privados devido ao seu grande potencial para solucionar a problemática do abandono dos centros urbanos.
Assim como nas grandes capitais do país, o Recife sofre há décadas com o esvaziamento dos bairros centrais, como Santo Antônio e São José. De acordo com levantamento realizado pela Habitat para a Humanidade, mais de 100 imóveis estão desocupados na área central da capital pernambucana. No bairro de Santo Antônio, 41,15% dos domicílios particulares estão desocupados. E o projeto Recentro, da prefeitura, identificou 291 imóveis no Bairro do Recife, dos quais 83 estão fechados e 12 completamente abandonados.
Vale ressaltar que muitos desses imóveis são grandes devedores de Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU), cujas dívidas com a gestão municipal ultrapassam o valor venal. Embora haja instrumentos jurídicos e urbanísticos para arrecadação desses bens para o município, permanecerão sem destinação adequada sem investimentos adequados.
Por essa razão, vem ganhando cada vez mais força as Parcerias Público-Privadas (PPPs). Nessa modalidade, o município oferece benefícios fiscais, como a redução do ISS de 5% para 2%, e isenção total ou parcial sobre o IPTU e o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), enquanto a iniciativa privada entra com os investimentos necessários à reabilitação da propriedade.
Os projetos devem atender a demandas previamente definidas, como é o caso do “Morar no Centro”, uma PPP que prevê a oferta de 1.128 unidades habitacionais na área central, destinadas a famílias com renda a partir de um salário-mínimo. O projeto prevê ainda a ocupação de unidades por meio de aluguel social, além de áreas de uso misto destinadas ao comércio e ao lazer.
Esses imóveis, hoje ociosos, dispõem de grande potencial não explorado, que, com incentivos públicos e investimentos privados, podem retornar ao mercado atraindo valorização de áreas degradadas, novos negócios e atrativos turísticos.
Para as incorporadoras, significa um encurtamento de prazos e custos se comparado com o tempo médio de duração de uma incorporação, com o aproveitamento da estrutura já existente. Para o município, o retorno da vida útil ao entorno, além de contribuir para a sustentabilidade do tecido urbano.
A reutilização e adaptação das edificações retrofitadas minimizam a necessidade de novas construções e o consumo de recursos naturais, ações sustentáveis em sintonia com o Acordo de Paris, o qual o Recife é uma das primeiras metrópoles do continente americano a participar da iniciativa Construindo Cidades Resilientes.
Os benefícios são inúmeros e, além de visíveis, a exemplo do primeiro grande retrofit da capital, o Moinho Recife, na área portuária, que vem transformando prédios abandonados, por décadas, em espaços comerciais e de lazer, e em unidades residenciais. Esse projeto, que despertou a atenção em todo o país, segue o caminho oposto ao modelo de arquitetura genérica em curso, que tende a criar ocos urbanos com a construção de empreendimentos novos sem conexão com a cidade, a exemplo das torres gêmeas do Cais de Santa Rita, no bairro de São José.
Outro excelente candidato à modernização e reutilização via retrofit pode ser o icônico Edifício Holiday, em Boa Viagem, na Zona Sul recifense, que se encontra deteriorado e desocupado por força judicial. Restaurado, o símbolo-mor da arquitetura modernista do Recife voltaria a ser motivo de orgulho da cidade, afinal de contas, data de 1956 e trata-se de um prédio descomunal para os parâmetros da época.
Em formato de meia-lua e com 17 pavimentos, o Holiday tem 476 apartamentos e 17 salas comerciais, distribuídos em 14.920,34 metros quadrados. Projetado pelo renomado arquiteto Oscar Niemeyer, o Edifício Copan, o gigante paulistano com características arquitetônicas semelhantes, porém bem maior, está em processo de restauração, para devolver ao Centro da capital paulista um dos seus maiores símbolos, pulsando vida e movimentando a economia local.
*Walkyria Bezerra é advogada especializada em direito e mercado imobiliário, sócia do escritório Pessoa de Mello e Bezerra Advogados, Integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim) e cofundadora do Imobi Por Elas.
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