Pedro de Menezes Carvalho*
As operações com Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) têm se mostrado uma alternativa cada vez mais atrativa para pequenas e médias empresas no mercado de capitais brasileiro. Diferentemente das opções tradicionais oferecidas pelo mercado financeiro, os CRIs permitem uma flexibilidade que se adapta melhor às necessidades específicas dessas empresas. Em 2023, o mercado de capitais registrou uma captação de R$ 463,70 bilhões, comparado aos R$ 544,77 bilhões no mesmo período de 2022. No primeiro semestre de 2023, o volume emitido foi de R$ 154,1 bilhões, enquanto as emissões no segundo semestre dobraram, chegando a R$ 309,6 bilhões.
O fortalecimento do mercado nos últimos anos, especialmente com a ampliação da liquidez no mercado secundário e a queda dos juros no segundo semestre, foram condições importantes para a retomada do segmento a partir de julho. Este cenário beneficiou a popularidade dos CRIs, destacando-os como uma opção de financiamento flexível e eficaz para pequenas e médias empresas, que frequentemente enfrentam dificuldades de acesso às formas tradicionais de crédito oferecidas pelos bancos.
Portanto, os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se destacam como uma alternativa robusta e adaptável para o financiamento de empresas no mercado imobiliário. A flexibilidade, a personalização das operações, a segurança oferecida aos investidores e a possibilidade de diversificação das fontes de financiamento são aspectos que tornam os CRIs uma escolha vantajosa para pequenas e médias empresas, facilitando o acesso ao crédito e impulsionando o crescimento e a sustentabilidade financeira.
No mercado financeiro tradicional, os produtos disponíveis são muitas vezes padronizados e não conseguem atender adequadamente às especificidades das empresas menores. As exigências de garantias e as estruturas de análise de crédito e risco podem ser barreiras significativas para pequenas e médias empresas, que frequentemente não conseguem se enquadrar nos critérios estabelecidos pelos bancos.
Por outro lado, as operações de CRI são moldadas conforme as necessidades específicas do tomador de recursos. Isso significa que a estrutura de cada operação é montada a partir das garantias e recebíveis disponíveis, permitindo uma maior flexibilidade em termos de prazos e condições de pagamento. Essa capacidade de personalização é uma das grandes vantagens do CRI, facilitando o acesso ao crédito para empresas que encontram dificuldades no mercado financeiro tradicional.
Os CRIs permitem às empresas captar recursos destinados ao financiamento de transações imobiliárias, sendo lastreados em créditos imobiliários como financiamentos residenciais, comerciais ou contratos de aluguel de longo prazo. Essa forma de captação é particularmente útil para pequenas e médias empresas, que podem não ter acesso fácil a linhas de crédito tradicionais.
Além disso, ao diversificar suas fontes de financiamento através dos CRIs, as empresas conseguem reduzir sua dependência dos bancos e das condições rígidas frequentemente impostas por estes. A capacidade de emitir títulos específicos através de securitizadoras amplia o leque de opções de financiamento, tornando o processo mais eficiente e adequado às necessidades empresariais.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) oferecem diversas possibilidades de utilização, proporcionando aos empreendedores maneiras eficazes de financiar projetos e liberar capital de giro. A seguir, são apresentadas as principais modalidades de utilização dos CRIs, destacando suas condições necessárias e prazos.
- Financiamento de Obras: Essa modalidade antecipa o Valor Geral de Vendas (VGV) referente a contratos de promessa de compra e venda e ao estoque de um empreendimento. B) CRI Estoque: Destina-se à antecipação de vendas de unidades não comercializadas de um empreendimento, seja ele residencial ou comercial, liberando capital de giro para a incorporadora. C) CRI Loteamento: Antecipação da carteira de recebíveis de uma operação de loteamento, auxiliando no financiamento do projeto ou na liberação de capital de giro para outros investimentos. D) CRI Shopping Center: Permite a antecipação de recebíveis provenientes de contratos de aluguel de lojistas de um shopping center; E) CRI Built to Suite: Envolve a construção ou reforma de um imóvel para atender as necessidades específicas de um locatário, que solicita as reformas; entre outras modalidades.
Essas diversas opções de CRI permitem que empreendedores e empresas utilizem esse instrumento de maneira estratégica, adequando-se às suas necessidades específicas de financiamento e capital de giro, aproveitando as oportunidades do mercado imobiliário.
O mercado de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) passou por uma transformação significativa. As novas regras estabelecidas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), em vigor desde dezembro de 2023, impuseram mudanças substanciais na forma como esses títulos são emitidos e negociados. Embora as novas regulamentações tragam benefícios em termos de segurança e transparência, elas também apresentam desafios para empresas e investidores.
As principais mudanças nas diretrizes do CMN para CRI se concentram em três áreas principais: a proibição de lastro em títulos de dívida de outros setores, o veto a operações com partes relacionadas e o limite para recebíveis de Sociedades de Propósito Específico (SPEs). Primeiramente, CRIs não podem mais ser lastreados por títulos de dívida emitidos por empresas de setores que não estejam relacionados diretamente ao mercado imobiliário. Essa restrição visa garantir que os títulos sejam mais diretamente vinculados às suas áreas específicas de atuação. Em segundo lugar, as emissões de CRI não podem mais ser utilizadas para financiar empresas pertencentes ao mesmo grupo econômico, medida que tem como objetivo evitar conflitos de interesse e aumentar a transparência das operações.
As emissões de CRI movimentaram R$ 15,07 bilhões no primeiro trimestre de 2024, comparado a R$ 5,75 bilhões no mesmo período do ano anterior. Em março de 2024, a quantidade de emissões de CRI aumentou 32,81% em comparação a março de 2023. Embora o mercado ainda esteja se ajustando às recentes modificações regulatórias, os resultados até o momento são extremamente positivos. Com a redução da taxa de juros, há uma forte tendência de que o aquecimento observado no primeiro trimestre continue ao longo do ano.
Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) se destacam como uma alternativa robusta e adaptável para o financiamento de empresas no mercado imobiliário. A flexibilidade, a personalização das operações, a segurança oferecida aos investidores e a possibilidade de diversificação das fontes de financiamento são aspectos que tornam os CRIs uma escolha vantajosa. Para pequenas e médias empresas, essa modalidade de operação no mercado de capitais pode representar a diferença entre o acesso viável ao crédito e a dificuldade de financiamento, impulsionando o crescimento e a sustentabilidade financeira.
*Advogado e Professor Universitário com mestrado em Direito pela UFPE. Especializado em Contratos pela Harvard University e em Negociação pela University of Michigan. Possui certificações em Sustentabilidade, Governança e Compliance pela Fundação Getúlio Vargas. Além disso, detém um MBA em Direito Marítimo pela Maritime Law Academy. É sócio do escritório Carvalho, Machado e Timm Advogados.
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