Condomínio fechado, financiamento na planta, incorporação. A diversificação de modelos de negócios e linhas de financiamento é um fenômeno consolidado entre as incorporadoras e imobiliárias. Em Pernambuco, a novidade é o aprofundamento dessas tendências, com empresas optando por uma estratégia comercial cada vez mais flexível.
Esse cenário foi debatido num dos principais painéis do 89º Encontro da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), aberto na terça-feira (13) e que segue até esta sexta (15), no hotel Grand Mercure, em Boa Viagem, Zona Sul do Recife. Nesta edição, o anfitrião do evento é o Hub Nogueira, um centro de inteligência de negócios imobiliários formado por novas empresas de vendas.
O debate sobre incorporação imobiliária em Pernambuco foi mediado pelo CEO da Hub Nogueira, Armando Nogueira, e teve como painelistas a diretora Comercial, de Marketing e CX da Moura Dubeux, Eduarda Dubeux; o sócio diretor da VL Construtora, Luiz Táboas, e o CEO da DUE Incorporadora Hélio Valença.
MD entre as construtoras flex
Um bom exemplo da mudança de paradigmas entre as incorporadoras é a Moura Dubeux, empresa pernambucana que atua no planejamento, projeto, comercialização, incorporação e execução de obras em sete estados do Nordeste. A MD é também a única empresa do segmento em todo o Nordeste cotada em Bolsa de Valores.
Com mais de quatro décadas de atuação no nicho de alto padrão, a Moura tem uma história construída em grande parte por meio do modelo de condomínio fechado, contabilizando 120 empreendimentos entregues nesse sistema.
Nesse modelo, a construtora/incorporadora lança o empreendimento e os compradores “financiam” o projeto. Ou seja, o pagamento dos adquirentes cobre todos os custos da obra até a sua conclusão e entrega.
“O condomínio fechado é importante e estratégico para nossa empresa, mas atualmente representa só 35% dos negócios. O resto é incorporação”, afirma Eduarda Dubeux. Vale ressaltar que, na incorporação tradicional, a empresa responsável pela comercialização dos imóveis capta recursos no mercado através das vendas para o cliente final e, após o habite-se ou entrega do empreendimento, o cliente finaliza captação de recurso com o banco financiador.
Mood aprofunda diversificação na MD
Mas essa nem é a maior das transformações na estratégia da MD. Mudança ainda mais profunda vem acontecendo com o lançamento do braço da MD voltado especificamente para a classe média.
A nova divisão de negócios, Mood, é voltada para imóveis entre R$ 300 mil e R$ 500 mil e promete ainda mais versatilidade de modelos para se adaptar às necessidades financeiras do cliente visado pela marca.
A Mood já foi lançada no Rio Grande do Norte e, em breve, deve ter empreendimentos anunciados em Pernambuco.
Financiamento na planta para 2ª residência alto padrão
A Due Incorporadora, com nove empreendimentos em construção em Muro Alto (Ipojuca) e Carneiros (Tamandaré), optou por um caminho ainda mais ousado que a MD.
Focada em imóveis de alto padrão para 2ª residência nas praias mais badaladas de Pernambuco, a empresa, com apenas quatro anos de atuação, vem fazendo sucesso ao usar um modelo semelhante ao do programa federal de moradia popular Minha Casa Minha Vida.
“Pensamos inicialmente na incorporação convencional, mas decidimos migrar para o financiamento do imóvel na planta, bastante conhecido como plano associativo semelhante ao MCMV – Minha Casa, Minha Vida. A diferença é que o foco é no cliente alto padrão”, explica Hélio Valença.
Nessa modalidade, o consumidor – por meio de um financiamento bancário – compra o imóvel à construtora/incorporadora no início da obra ou até antes de começar a execução do projeto. A empresa recebe antecipadamente os recursos para o empreendimento, o que garante fôlego financeiro com o capital de início de obra
“Foi a escolha certa, trouxe segurança para nós e para os clientes e solidez para a Due, permitindo a uma empresa nova, como a nossa, um crescimento rápido que não seria possível ou aconteceria com muito mais dificuldades em outro sistema”, avalia.
Hélio revela que, no início, a estratégia causou estranheza entre os parceiros da Due. “Havia dúvidas sobre como os compradores em potencial iriam reagir diante de um imóvel de luxo vendido dessa forma”. As vendas, no entanto, mostraram que a incorporadora estava no caminho certo.
Setor econômico MCVM
Na contramão de outras empresas do segmento, a VL Construtora riscou a versatilidade comercial do seu dicionário. Nichada em moradia popular e focada nos programas governamentais de habitação, a companhia, pelo perfil do negócio, opera exclusivamente com financiamento na planta e não há espaço para ousadias.
Essa situação, porém, está longe de ser incômoda para a VL, considerando as expectativas de crescimento do MCMV no período, especialmente em Pernambuco, onde o governo estadual é parceiro da iniciativa, impulsionando o mercado através da Entrada Garantida. O programa proporciona um subsídio de R$ 20 mil para pessoas da faixa 1 do MCMV.
“Vemos um horizonte de maior estabilidade da economia, inflação controlada e o Minha Casa Minha Vida turbinado em Pernambuco, graças ao suplemento do governo estadual. O mercado em potencial é enorme. Temos a previsão de lançar três mil novas unidades nos próximos 24 meses e não temos, claro, o que reclamar do modelo de financiamento na planta”, afirma Luiz Táboas.
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