Por Patricia Raposo
Um dos alvos da Reforma Tributária, os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) acumulam perdas que superam os 4% no primeiro semestre de 2021. Eles ainda estão negativos em 14% em relação ao patamar pré-pandemia. No pior momento da crise, os FIIs chegaram a apresentar uma queda superior a 30%. Apesar do cenário ruim, vinha se notando uma tendência de recuperação nesses ativos, que chegaram a entregar uma recuperação na ordem de 23% nos últimos meses.
A questão atual é se esses fundos resistirão à Reforma Tributária. Eles cresceram na pauta da isenção do IR sobre os aluguéis imobiliários. E a reforma propõe mudar isso. A segunda fase da proposta entregue pelo governo ao Congresso prevê tributação de 15% sobre os rendimentos dos FIIs entregues às pessoas físicas.
“Essa tributação sobre os lucros com aluguéis que a reforma traz mexeu muito com o mercado”, ressalta Alexandre Brito, sócio e responsável pela área de gestão de patrimônio da Finacap Investimentos, com sede em Recife. Ele diz que desempenho negativo se acentuou ainda mais diante da proposta da reforma. “O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários) caiu ainda mais”, diz.
“É um problema grande. Na verdade, os fundos imobiliários têm rentabilidade que bate Selic. Para cada R$ 100,00 investidos, a rentabilidade média é de aproximadamente 5%. Quando se tributa a remuneração principal, que é o dividendo, o retorno cai bastante. E ainda tem o IPCA, que deve fechar o ano de 6%”, diz o consultor Sérgio Trindade, da Fiplan Planejamento Financeiro.
Na Multinvest Capital, o entendimento é que há perdas de atratividade, mas os fundos não perde o sentido. “Mesmo considerando uma tributação de 15%, alguns fundos ainda pagam taxas mensais de aluguéis melhores ou equiparáveis ao que se pagava há seis meses atrás”, avalia Thiago Kramer sócio e analista chefe de ações.
Ele ressalta, porém, que algumas coisas precisam ser esclarecidas na reforma. “Há fundos que investem apenas em ativos de dívidas imobiliárias e esses ativos, normalmente, são isentos de tributação. Assim, em tese, o fundo também deveria ser isento, como os que compram CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários)”, diz. Para ele, caso alguns ativos permaneçam isentos e os fundos passem a ser tributáveis, a reforma tende a ser menos democrática para o investidor de varejo. “Ele não acessa certos tipos de emissões, que são mais restritas e a forma de acessar é justamente através de fundos imobiliários. A proposta não é coerente neste aspecto”, analisa. Para Kramer, a reforma do jeito que está não passa
Os fundo imobiliários existem no Brasil desde a década 90 e vinham com desempenho satisfatório até a recessão iniciada em 2014. A partir dali, tanto a crise trazida pela Operação Lava-Jato, quanto o aumento na taxa Selic, a taxa básica de juro, de 10% para 14,25% ao ano, afetaram diretamente o setor de construção civil, o que fez a rentabilidade dos fundos atrelados a escritórios, apartamentos, galpões, shoppings e certificados de recebíveis imobiliários estagnar na bolsa de valores.
Em 2017, ano em que a economia começou a dar os primeiros sinais de retomada, a situação começou a mudar. As ofertas listadas na bolsa aumentaram 33% e, em 31 de maio de 2019, o total de cotas emitidas bateu um recorde: ultrapassou a marca de 1 bilhão. A rentabilidade do Ifix acumulou alta de 15,3% até aquela data.
Antes de pandemia, havia 439 fundos negociados no Brasil, com um patrimônio líquido de R$ 105 bilhões. Com a crise sanitária, que impôs o lockdown em várias cidades e o home office, o cenário começou a mudar. Empresas e lojas começaram a esvaziar os imóveis e nova desvalorização recorde foi percebida. Com o avanço da vacinação, o cenário passou a se reverter, até que veio a proposta da Reforma Tributária, trazendo a ameaça de acabar de vez com a rentabilidade dos fundos imobiliários e pondo em risco os negócios na construção civil, que dependem fortemente do financiamento oriundo dos fundos.
Para o presidente da Ademi-pE, Avelar Loureiro Filho, o fim da isenção do IR dos fundos provocará impacto na construção civil ligada, principalmente, a imóveis para locação (shoppings, galpões e lajes corporativas). “Neste segmento, acredito que possa haver uma perda maior. Já no setor residencial, que é atrelado à poupança, não acredito em um impacto tão grande”, analisa. Mas, de todo modo, para Avelar, como o setor é muito empregador, qualquer impacto pode fragilizar mais ainda o mercado de trabalho.
A pergunta que se faz é: está na hora de se desfazer das cotas? A resposta é: cautela. Há muitas apostas que o fim de isenção não deve passar no Congresso e que, o segundo semestre será de aquecimento para os fundos imobiliários com a retomada da economia.
