O presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), Rafael Simões, avaliou o anúncio da Caixa Econômica Federal, de que passará a limitar o financiamento para compra ou construção de imóveis ao valor máximo de R$ 1,5 milhão, como uma atitude “esperada” e “prudente”, classificando-a como “importantíssima” para o momento atual.
“Entendo que ela (a medida) é essencial e demonstra que a Caixa está priorizando os canais de parceria. A Caixa vai direcionar os recursos para aqueles que entende como seus parceiros, ou seja, as construtoras parceiras que precisam escoar sua produção, limitando o acesso ao crédito para empreendimentos que não são seus parceiros.”
O anúncio foi feito no início desta semana. O banco irá, ainda, exigir um valor maior de entrada e somente considerar pedidos de clientes que não possuam outros financiamentos habitacionais ativos com a instituição.
O impacto da medida, na avaliação de Simões, será “pontual” — “necessário, mas pontual”. Ele explica que, atualmente, não há motivos para as construtoras acreditarem que haverá uma restrição de recursos permanente. A medida em si não o preocupa, mas sim “a tendência de novas medidas que podem restringir o crédito.”
“Esse, para mim, é o ponto principal. A medida foi tomada, e a expectativa é de que observem se ela será suficiente para frear o consumo de certas modalidades de aquisição. E, caso esta não seja suficiente para conter o consumo da carteira, podem ser tomadas novas decisões, e é isso o que realmente me preocupa: a possibilidade de novas medidas.”
Financiamento no setor imobiliário
A Caixa é a principal instituição financeira de concessão de crédito habitacional no País. A decisão do banco reflete um movimento esperado diante da alta demanda e dos limites de recursos disponíveis.
“Existe uma normativa do Banco Central que define que aproximadamente 75% do dinheiro depositado na caderneta de poupança de todos os bancos deve ser direcionado para o crédito imobiliário. Então, quando os juros sobem, a poupança deixa de ser um investimento atrativo, e, nesse cenário, a Caixa começa a fechar as torneiras”, explica Simões.
Ele ressalta que o impacto será maior para imóveis de vendas de balcão, mas para aqueles que utilizam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “A torneira que foi fechada refere-se aos imóveis de vendas de balcão. Isso não afetou os empreendimentos nem as contratações de imóveis na planta”, complementa.
Priorização de parceiros
Outro ponto destacado por Simões é a tendência da Caixa de privilegiar empreendimentos com parceiros estratégicos, como construtoras que financiam suas obras com o banco. “A medida da Caixa é importantíssima. Ela está priorizando os canais de parceria, direcionando os recursos para aqueles que entende como seus parceiros. Isso é esperado em um cenário de falta de recursos”, afirma.
No entanto, ele alerta que, “o setor entende que há uma restrição no acesso ao crédito, naturalmente, poderá haver menos ofertas”, o que pode acarretar em um possível impacto dessa limitação para o setor imobiliário como um todo. “Afinal, ninguém vai negociar sabendo que o cliente terá dificuldade para comprar”, conclui.
Apesar das restrições, a Caixa continua liderando o mercado de crédito habitacional. No segmento SBPE, o banco detém uma participação de mercado de 48,3%, com R$ 63,5 bilhões em operações até setembro de 2024. As mudanças buscam garantir que o banco consiga equilibrar a alta demanda com a disponibilidade de recursos ao longo do ano.
Mudança de regra
A mudança é válida para o financiamento de imóveis com recursos oriundos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e entram em vigor a partir de 1º de novembro de 2024. A novidade foi anunciada no início da semana e não afeta financiamentos já existentes.
Com o crescimento rápido da carteira de crédito habitacional, o banco prevê que não terá orçamento suficiente para atender a toda a demanda de novos financiamentos até o final de 2024. Isso ocorre porque o número de pessoas solicitando crédito imobiliário está maior do que o banco tinha projetado quando planejou seus recursos para 2024.
Em nota, a Caixa informou que até setembro deste ano já havia concedido R$ 175 bilhões em crédito imobiliário para 627 mil financiamentos de imóveis, o que beneficiou “cerca de 2,5 milhões de brasileiros até o momento”. O valor é 28,6% maior do que o acumulado de janeiro a setembro de 2023.
O banco completa informando ainda que, “em relação às contratações com recursos da Poupança (SBPE), a CAIXA apresenta em 2024 market share de 48,3% de contratação dos financiamentos do país, correspondendo a R$ 63,5 bilhões das operações realizadas pelo banco até setembro.”
Falta de recursos
A restrição na oferta de crédito imobiliário é resultado tanto do aumento dos saques na caderneta de poupança quanto das novas limitações impostas às Letras de Crédito Imobiliário (LCI), implementadas no começo do ano. Para evitar a necessidade de elevar as taxas de juros, a Caixa optou por restringir o crédito disponível.
De acordo com o Banco Central (BC), setembro viu o maior volume de saques líquidos na caderneta de poupança do ano, com os clientes retirando um total de R$ 7,1 bilhões a mais do que o valor depositado. Este foi, adicionalmente, o terceiro mês consecutivo de saques.
A crescente procura pelas linhas de crédito da Caixa, especialmente diante do aumento das taxas de juros por parte dos bancos privados, também desempenhou um papel na decisão de limitar o crédito.
Ainda não há certeza de que as alterações seguirão em 2025, quando o banco dispor de um novo orçamento para o crédito habitacional, ou se parte das medidas adotadas vão se tornar permanentes já no próximo ano.
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